都市計画法の開発許可制度について

開発許可制度とは、都市計画法（以下「法」という。）により都市計画区域における無秩序な市街化を防止し、計画的かつ段階的に市街化を図ることを目的とした市街化区域及び市街化調整区域の制度を担保するための制度です。

１．開発許可を要する開発行為（法第29条）

主として建築物の建築又は、特定工作物の建設の様に供する目的で行う土地の区画形質の変更（開発行為）については、当該開開発行為関する工事に着手する前に知事の許可が必要です。

但し、市街化区域における開発区域の面積が、５００平方メ−トル未満の開発行為（豊橋市を始め東三河地区の四市7町においては1000�u未満の開発行為）及び市街化調整区域内における農業、林業、漁業の用に直接供するための開発行為等については、許可を要しません。

＊特定工作物

コンクリ−トプラント、アスファルトプラント等周辺地域の環境を悪化させるおそれのあるものを第一特定工作物と、ゴルフコ−ス及び野球場、遊園地等その他規模が１ヘクタ−ル以上の運動、レジャ−施設を第二種特定工作物という。

２．市街化調整区域内でできる開発行為

（１） 法第29条の開発許可を要しないもの（法第29条第２-11号）

(開発行為の適用除外)

ア、農林漁業の用に供する制令で定める建築物及び農業漁業従事者の住宅の、為のもの（２号） 農家住宅

イ、公益上必要な建築物の建築を目的とするもの（３号）

鉄道施設、福祉施設等

ウ、国、県、名古屋市、都市、住宅整備公団等が行うもの（４号）

エ、都市計画事業、土地区画整備事業の施行として行うもの（５、６号）

オ、市街地再開発事業、宅地街区整備事業の施行として行うもの（７，８号）

カ、公有水面埋立事業の施行として行うもの（９号）

キ、非常災害のため必要な応急措置として行うもの（１０号）

ク、通常の管理行為、軽易な行為として行うもの（11号）

（２） 法第３４条の各号の一つに該当し、知事の許可を受けたもの

（法34条第1-10号）

（ただし、委任市に有っては市長の許可。以下同じ）

ア、日常生活上必要な物品の販売、加工、修理を営むための店舗等の施設（１号）

１．半径３００Ｍ以内に１００戸以上の家が有る事

２．道路幅員が４．０Ｍ以上必要

（開発行為が伴う３０ｃｍ以上の埋立てが必要な場合，例 田）

３．開発が伴わない場合でも、道路幅員は３．６Ｍ以上必要

（例 宅地．山林．雑種（例 宅地．山林．雑種地．畑）

４．建物 ２５０平方メートル未満 土地 ５００平方メートル未満

５．店は、建物全体の１／３以上（一宮市）（愛知県の場合は１／２以上）ある事

６．市街化区域から近い（３００Ｍ以内）物件の場合は、市街化調整区域内のみで

７ヘクタール以内（半径１５０Ｍ以内）に５０戸以上

イ、 鉱物資源観光資源の有効利用上必要な施設（2号）

ウ、 農林漁業用施設叉は農林水産物の処理、加工施設（4号）

エ、 特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律による所有権移転等促進計画に従って行われる農林漁業等活性化基盤施設。（4号の2）

オ、 中小企団地等、中小企業の共同化、集団化に寄与する工場、店舗等の施設

店舗５０平方メートル以下は許可不要 （5号）

カ、 市街化調整区域内の既存工場と密接な関連（生活活動上）のある工場等の

施設（6号）

１．工場での製品が５０％以上叉は、仕入れが５０％以上である事。

キ、 火薬類取締法に規定する火薬庫等の施設（7号）

ク、 道路の円滑な交通を確保するために適切な位置に設けられる給油所等.ドライブイン等の施設（8号）

ケ、 地区整備計画又は集落地区整備計画が定められている区域で行うもので、当該地区計画の内容に適合するもの。（8号の2）

コ、 市街化調整区域決定時、既に権利を有していたもの（６ｹ月以内に届出をいたもので、５年以内に着手するもの）（9号）

サ、 開発審査会の議を経たもの

（ア）２０ヘクタ−ル（産業の振興、住居環境の改善その他都市機能の維持

又は増進に著しく寄与する開発行為にあっては５ヘクタ−ル）以上

の開発行為で、計画的な市街化を図るうえに支障がないと認められ

るもの（10号イ）

（イ）市街化区域では困難又は不適当であり、かつ市街化を促進させない

もの（１０号ロ）（平成８年度３１０−３３０戸の許可が出た

開発審査会基準第1号

（１）農家が二男，三男が分家する場合の住宅等

　　　　　　従来より市街化調整区域おいて継続して生活の本拠を有する農家世帯に代表される世帯が、その世帯の通常の文化発展の過程で必要とする住宅の確保のための開発行為又は建築行為で、申請の内容が次の各項に該当するものとする。

1. 許可を受ける者の範囲は、次の各号に該当するやむを得ない事情にある者であること。

（１）原則として、市街化調整区域おいて当該市街化調整区域決定前から継続して生活の本拠を有する農家等の世帯構成員であった者（原則として３親等内の血族）であること。

（２）結婚その他独立して新たに世帯を構成する者、又はいわゆるUタ−ン等当該土地において世帯を構成する合理的事情にある者であること。

2. 申請に係る土地は､次の各項のいずれかに該当するものであること。

　　　　　　　　　（1）原則として、既存の集落にあり、又はそれに隣接する土地であって、

　　　　　　　　　　　農家等が市街化調整区域決定前から所有していた土地（所有していた土地が農用地区内にある場合等住宅を建築することが好ましくないとして市街化調整区域決定後に交換等により取得した土地については､市街化調整区域決定前から所有していたものとみなす）であること

（2）原則として、大規模な既存集落として知事が指定した集落に市街化調整区域決定前から継続して生活の本拠を有する農家等の分家住宅を当該指定既存集落内において建築する土地であること。

　　　　　　　3.　開発又は建築を行うために他の法令による許認可等が必要な場合は､その許可等が受けられるものであること。　　

　　　　　

（１）農家の二男，三男が分家する場合の住宅等 （全体の４５％）

＊最低必要書類 親の 戸籍謄本 １通 親の戸籍の附票 １通

１．非農家も可

２．昭和45年11月23日以前から本家が継続している事 また、その

世帯の構成員である事 。 （既存宅権利者）

Ｕターンの方でも可。 （既存宅権利者）

３．親が市街化に住んでいても線引き前から調整に土地 がある場合。

４．収用によって調整に入った場合、以前からそこに住んでいた事

とみなされる。よって、その子供に、その権利が発生する。

線引き前から調整に土地があったものとみなす。

５．５００平方メートル以上の地積は難しい。

６．孫の分家を加えた。

７．親と同居している事。親の親が線引き前から調整に継続して住

でいる事。

８．跡取が、いるか いないか？万一 唯一 １人しかいない場合は、

本家より５００Ｍの以内で親の面倒を見る事が出来る場合に限って、

長男叉は、それに準ずる者でも可。

９．市街化区域で、増築、建て替えが出来ない場合。

１０．他の建物から５０Ｍ以内で連単している事

　　　（連単している建物とは、基礎が有って３０�u以上の建物（車庫は可、温室は、建物としてのカウントは､しない？）

１１．概ね３ヘクタール以内に１８戸以上の建物が有る事。

１２．土地を新たに購入して自宅を建てる場合と以前から所有していた土地に建てる場合とは、かなりの差違が有ります。」

開発審査会基準第2号　沿道サ−ビス施設のドライブイン

　　　　　　　　　　（平成11年4月1日廃止　法第34条第8号へ移行）

開発審査会基準第3号　　　土地収用対策事業により移転するもの

市、県の事業において企業と打ち合わせをする

１．５倍までで５００平方メートルまでです。但し、以前の土地が５００平方メートルの場合は７５０平方メートルまで可

開発審査会基準第4号　　　事業所の社宅及び寄宿舎

開発審査会基準第5号　　　大学等の学生下宿社等

開発審査会基準第6号　　　社寺仏閣及び納骨堂

１．信者リストの提出が必要

開発審査会基準第7号　　　既存集落内のやむを得ない自己用住宅（全体の１５％）

＊最低必要書類 親の 戸籍謄本１通 親の戸籍の附票 １通

本人 戸籍謄本 １通 本人戸籍の附票 １通

１．昭和45年11月23日以前から住んでいて自宅がない場合

２．狭小の場合（１００平方メートル以下？）

３．都市計画道路が作られる事で１００平方メートル以下 になる場合

４．三角形の土地などの不整刑

５．建て替えが出来ない たとえば、道が１．８Ｍ以下叉は、無道路地など。５００平方メートル未満である事。

開発審査会基準第8号　　　　市街化調整区域内にある既存工場のやむを得ない拡張

１． 隣接している土地で同一地積以内面積１ヘクタール（１０００平方メートル）以内、もし、隣接していなくとも狭い道路であれば可。

２． 中部陸運局の許可のあった人。

３． インタ−と一般道の接点から５００Ｍ以内。

開発審査会基準第9号　　　　幹線道路の沿道等における流通業務施設

１．一般区域貨物 調整区域内の白地のみ

インタ−から５００ｍ以内で６ｍ以上の公道叉は、

片側２車線有れば可

２．全国ネットの運送業者で陸運局の許可が有れば可。

開発審査会基準第10号 　 　　有料老人ホーム

許可の下りるもの

開発審査会基準第11号 　 　地域振興のための工場等

１．製造業に限って

２．ガンの研究開発に関する製造に関する場合。

開発審査会基準第12号　　　 大規模既存集落における小規模な工場等

１．昭和45年11月23日以前から継続住んでいる人が新たに工場をやる。

２．小規模な工場等を、やっていて、規模の拡大。

３．５００平方メートル未満である事

開発審査会基準第13号 老人保険施設

開発審査会基準第14号 既存の土地利用を適正に行うための管理施設の設置

開発審査会基準第15号 　　　既存住宅の増築等のためやむを得ない敷地の拡大

開発審査会基準第16号　　　　相当な期間適正に利用された住宅のやむを得ない用途変更

　　　　　　　　　　　原則として都市計画法に基づいて許可を受けて建築された後、相当な期間適正に利用された住宅の　やむを得ない事情による用途の変更で申請の内容が次の各号に該当するものとする。

1. 　　　　　　　　　1.原則として、建築後１０年以上適正に利用された１戸の専用住宅が社

2. 　　　　　　　　　　会通念上やむを得ない事情により譲渡され、それを譲り受ける者が、自

3. 　　　　　　　　　　己の居住用として使用すること。（転売の物でも可。）

4. 　　　　　　　　　2.住宅を譲り受ける者の現在居住している住居について過密.狭小、被災

5. 　　　　　　　　　　立ち退き、借家等の事情があること。

6. 　　　　　　　　　3.用途変更後の住宅は、原則として１戸の専用住宅であること

　　　　　　付記

本基準に該当するもののうち、敷地面積が500�u以下（路地状部分を除く）

ものは、開発審議会の議を経たものとする。

知事は、許可したものについては、後日開発審議会に報告する。

開発審査会基準第17号　　　　既存宅地の確認を受けた土地（自己用外）及び受けられる土地におけるでの開発行為又は建築行為

*開発審査会基準第17号の運用基準

平成１４年１２月１８日制定

１　都市計画法第４３条第１項第６号イ及びロ（都市計画法及び建築基準法の一部を改正する法律（平成１２年法律第７３号）前の規定）の要件に該当する旨の確認を受けられる土地とは、次の各号に該当する場合のものをいう。
（１）おおむね５０戸以上の建築物が連たんしていること。
（２）市街化調整区域に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更してその区域が拡張された際、既に宅地であった土地で次のいずれかの資料により確認できるものであること。
ア　土地登記簿の地目が宅地であるもの。ただし、登記日付が昭和５０年４月１日以降であり、原因日付が市街化調整区域決定の日より前に遡及しているものを除く。
イ　固定資産税の課税上の地目が宅地であったもの。
ウ　建築物が存在していたことが、建物登記簿謄本等により確認できるもの。
エ　宅地を目的として農地の転用がなされたことが農地転用許可書により確認できるもの。
オ　その他、公的資料により確認できるもの。

２　予定建築物の用途が住宅の場合は、第一種低層住居専用地域内に建築することができる併用住宅を含むものとする。又、予定建築物の用途が、事務所、店舗、倉庫及び工場の場合は、管理者用住宅や相互の用途を併設することができるものとする。

３　共同住宅において建築物の高さが１０メートルを超える場合は、周辺の環境に悪影響を及ぼす恐れがなく、かつ、良好な中高層住宅を計画的に建築すると認められるもので、次のいずれかの要件に該当するものとする。
　なお、予定建築物の日影が建築基準法第５６条の２（日影による中高層の建築物の高さの制限）の規定による市街化調整区域における日影規制を１ランク強化した規制値（敷地境界線とみなす線を５メートルライン及び５メートルラインを１０メートルラインとみなして規制する。）を満たすものであること。
（１）既存の中高層住宅団地（市街化区域を含む。）に隣接又は近接し、すでに周辺の土地の高度利用が図られており、かつ、周辺の道路交通について支障がなく、周辺の農地等に悪影響を及ぼさない場合。
（２）市町村公営住宅等を建替える場合。

４　一戸建住宅において、当該土地が平成１３年５月１８日以降分筆等による分割がなされていない場合については、一画地を１４０平方メートルを限度として取り扱うことができるものとする。

５　長屋建住宅及び共同住宅における駐車場は次のとおり計画すること。
（１）駐車場の適切な配置とは、１台の車が駐車する場合に、他の車を移動することなく又は他の車が常時駐車する場所を通過することなく、道路又は通路から出入りできるものであること。
（２）敷地内に設ける駐車場は、原則として１戸に対し普通乗用車が１台以上確保できるものであること。ただし、地形上等の理由により困難な場合は、隣接地に同等以上の台数が確保できるものであること。

６　建築行為における技術基準の適用範囲は、都市計画法第３３条第１項第２号から第１０号とする。

Ａ．既存宅地とは，都市計画法の施行以前からの宅地

注：現在この法律はありません。（平成14年5月18日以降）

　　開発審査会基準第17号の運用基準が出来ました。(平成14年12月18日)

一宮市は、昭和４５年１１月２３日以前からの宅地で、既存宅地の確認

申請 が、許可されたもの。

＊．登記簿謄本にて確認する。宅地になった原因及びその日付が、昭和４５年

１１月２３日以前で登記の日付が昭和５０年１２月３１日までになされたもの、

もちろん宅地になった原因及び、登記の日付が、昭和４５年１１月２３日以前の

物であれば、既存宅地の可能性は、十分あるが、出来れば、既存宅地の確認 申請 を提出して許可を受けておいたほうが無難です。

登記簿謄本にて確認することが困難な場合は､家屋証明（固定資産税課等で取得できます。）

＊．集落連単であること

５０Ｍ以内に家が有る事、連続して家が有る事５０戸以上

住宅の密集地であれば ほとんど問題は無い。

Ｃ．都市計画法第３４条１項は、 ５００�u未満

都市計画法第３４条１２項は、１０００�u未満

Ｄ.･沿道サービス施設のドライブイン

1. 平成11年4月1日より市街化より1ｋｍ以上.４車線以上となりました。

（1. 旧市街化から1キロメートル以上離れて６メートル以上の 公道に接道している、

（2. しかも５００以上−２０００平方メートル未満都市から都市へのドライバーが移動に必要なもの

（3. 車がメインで客席数が３０以上、車は１０台以上、客席数２−３に対して車は１台市街化から1キロメートル以上離れていなくても、中央分離帯などで1キロメートル以上回り込まないと行けないところ）

（4. 畳句切は駄目（旗竿式）

１０００平方メートル以下は、愛知県の審査会が開かれます。

E．延長敷地ついて（都市計画とは関係がないが）

建築が認められる最低の基準

私道の巾が ２．０Ｍ 敷地の延長 ０−１５Ｍ

　　　　　　　２．５Ｍ １５−２５Ｍ

　　　　　　　３．０Ｍ以上 ２５ Ｍ

ＰＳ：要資格とは、

本物件は、市街化調整区域内の土地の為、一般の方の建築は、できません。

*開発許可を受けた地域サービス業、土地収用事業による代替地、社会福祉施設、医療

施設、学習塾、適格者の建築する住宅、資材置場、運送業用車両置場等は建築可。

*（要資格）昭和４５年１１月２３日以前より当該市街調整区域内既存集落に継続して

生活の本拠があり、賃貸住宅等に、お住まいの方、又はその子供。

*前記同じく生活の拠点があり自己用住宅所有の方の子供。

*都市計画法第３４条第１項の許可が受けられる業種.店舗又は併用住宅

*いずれにせよ諸官庁の支持のしたがって事を行います。

Ｆ.　調整区域内の農地（登記簿上）であって現実には、農地以外の使用　例えば、住宅の庭　建物が建っている　その他の内以外に使用していて評価証明等に地目　畑　田　現況宅地などと表示されていて　しかも20年以上過ぎたった物は地目を変更できるかもしれません。

　（農地法の規定による土地の現況証明によって　地目変更する？）

Ｇ.調整区域内の農業振興地域内（青地）においてＨ16年末時分から厳しくなったようです。

　（農業振興地域内（青地）の堺から50ｍ以内でないと許可されにくい。）

　　農業振興地域内（青地）の真ん中にポツンと此処だけと言うのはダメ！

F.調整区域内（旧木曽川町）の農地(白地)で新たに購入して建物を作ったり、店舗併用住宅を建築する場合7Ha以内に50戸と周囲300以内に100戸及び200戸以上の集落集落連単制がないと許可が出ません。地主現行の法律が（昭和45年11月23日）以前から所有している人の身内で分家等の許可を取得せんとするものは、先に諸官庁との事前協議が必要です。又、名義貸し等を利用して地目を宅地　又は、雑種地等に変更して売買する方法も無いことは無いのですが、脱法行為ですのでお止め下さい。同様に、建売り等と称して販売するなど犯罪行為です、絶対にお止め下さい。

上記については、当社独自の資料ですので内容について、誤りが有るかもしれませんので、細部につては、関係諸官庁に直接出向いてお尋ね下さい。叉、上記の内容について事故、トラブルが有っても、当社は、一切の責任を負いません。

2005/11/10

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